El consejo de administración en la propiedad horizontal

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El consejo de administración en la propiedad horizontal

25 agosto, 2016 - Consejo
consejo de administración

El consejo de administración es un órgano que coadyuva en la correcta administración de la copropiedad, a continuación los aspectos más relevantes que deben tenerse en cuenta en materia de conformación, funciones y quorum decisorio.

Integración del consejo de administración y período de vigencia

 El consejo de administración debe conformarse siempre por un número impar de tres o más de los propietarios de las unidades privadas respectivas para el período establecido en el reglamento de propiedad horizontal que en su defecto será de un año.

La ley 675 de 2001 indica un número mínimo de tres miembros, pero le permite al reglamento de propiedad horizontal contemplar un número impar mayor, el período del consejo también puede ser determinado por vía estatutaria, en caso de silencio se entenderá de un año el período de vigencia del consejo de administración.

Consejo de administración y su obligatoriedad

El consejo de administración en virtud de la ley 675 de 2001 es obligatorio para los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por treinta y uno (31) o más bienes privados, excluyendo para efectos de dicho cómputo los parqueaderos y depósitos.

En las copropiedades mixtas o comerciales que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos o depósitos, potestativo, es decir, pueden tener consejo de administración o no. En el caso que decidan tenerlo este órgano debe estar previamente establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

En las copropiedades residenciales integradas por treinta y uno (31) bienes privados sin contar parqueaderos o depósitos es potestativo, para los edificios o conjuntos con un número inferior la ley no prevé consejo de administración.

Quórum para sesionar y para decidir

El consejo de administración puede deliberar y decidir válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, por ejemplo, que indique una mayoría calificada.

En el caso de la cantidad de consejeros indicados por la ley existe quórum para sesionar con dos consejeros, y las decisiones son validas con el voto de dos consejeros.

Aunado a lo anterior, es necesario decir que en este órgano no se contempla el coeficiente de propiedad de cada uno de los consejeros, los votos son medidos de la siguiente manera: un voto para cada miembro del consejo.

La ley 675 de 2001 no indica en su articulado que el consejero deba estar a paz y salvo por concepto de administración, sin embargo, esta prohibición sí puede estipularse en el reglamento de propiedad horizontal, restricción que es perfectamente valida, y debe hacerse cumplir por la asamblea.

Funciones del consejo de administración

El artículo 55 de la ley 675 de 2001 indica que el consejo de administración tiene como función la toma de decisiones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla con sus fines de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

De manera informativa presentamos algunas funciones que podría desarrollar el consejo de administración.

  1. Llevar propuestas a la asamblea acerca de reglamentos de usos de bienes comunes y de las modificaciones en la forma y goce de los mismos.
  2. Proponer a la asamblea la realización de programas de mejoras de obras y reparaciones o la reconstrucción parcial o total del inmueble y la forma de distribución del costo entre propietarios.
  3. Vigilar la administración el inmueble y dictar los reglamentos internos tendientes a que se mantenga el orden y el aseo en la copropiedad.
  4. Autorizar al administrador para todos los actos de carácter extraordinario que se presenten.
  5. Asesorar al administrador en todas las cuestiones relativas al mejor funcionamiento de la persona jurídica, ejercitar ampliamente el control de su gestión y cuando juzgue conveniente dar cuenta de ello a la asamblea general de propietarios.
  6. Convocar a la asamblea a reunión ordinaria cuando el administrador no lo hubiere hecho oportunamente o cuando lo estime conveniente para las asambleas extraordinarias.
  7. Presentar a la asamblea de propietarios informe de su gestión anual y el concepto acerca del proyecto de presupuesto anual de gastos que debe presentar el administrador a consideración de la asamblea.
  8. Nombra y remover libremente al administrador cuando sea una persona natural y fijarle su remuneración y supervisar sus funciones.
  9. Imponer a los propietarios y demás ocupantes de la copropiedad, las sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, en los casos en que la Asamblea le hubiere delegado tal responsabilidad y de conformidad con lo establecido en la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
  10. Velar por la correcta inversión de los fondos de imprevistos conforme a la destinación dada por la asamblea general.

Ente otras funciones descritas en los reglamentos de propiedad horizontal.

Finalmente es necesario indicar que el consejo de administración NO SE PUEDE ATRIBUIR LAS FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR por tanto estas se encuentran bien definidas en la ley 675 de 2001.


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DIANA CAROLINA RUIZ MUÑOZ

Abogada

Directora de Corporación P.H.

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